一、注意事項1．申論考試是對應考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題的能力、文字表達能力的測試。2．作答時限：150分鐘。其中閱讀資料參考時限30分鐘左右，作答參考時限120分鐘左右。3．仔細閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。二、閱讀資料材料一：2003年、2004年間，上海房價飆升。2005年房價滯漲，銀行利率不斷上升，租金難以償還貸款。2006年5月開始的新一輪調控，尤其是營業稅征收時限延至五年和重征個調稅，進一步使大部分投資房進入租賃市場。投資客單獨應對如此多的房客是一件費力的事情，二房東適時而生，低成本接手部分房源，通過制造大量“鳥籠”和薄利多銷獲得高于租賃市場的平均利潤，2006年開始大規模發展。若生是土生土長的上海人，2005年，他投資6萬元，租了套三室兩廳的房子，辦起一家日語網站。但勉強維持半年后，一個欄目都沒賣掉，最后只好關閉網站，把其中兩個房租出去，另外一間自己住。2006年3月的一天，一個房客建議若生，把客廳改造成房間出租，又可以多嫌一筆錢。“這個生意不錯。”當天下午，若生就把客廳的辦公桌搬出去，請工人把客廳分成3個房間。忙乎半個月后，3室2廳變成6室0廳，除自住1間，其余5間都出租。一個月下來，扣除給大房東的租金，還可凈賺1000多元錢。 “多租幾套出租，不就可以嫌更多。”若生興奮不已，立刻去中介公司找房源。問過幾家，得到的答復如出一轍：中遠兩灣城有大把空房。中遠兩灣城位于普陀區蘇州河畔，占地50公頃，是上海內環最大的高層住宅區。1999年動工建設，至今共開發了四期。前三期。購房者以自住為主，第四期，被溫州炒房團一掃而光。2006年4月2日，若生租下第一套房。第二套，第三套……到當年7月份，他在中遠兩灣城一共租下19套房。其中最后5套房，是一口氣租下的。“剛開始是1700塊一套，后來的是1800塊一套。等我租下后幾天，房租一下漲到2000塊，現在超碼得3000塊。”房子剛租來時都是毛壞房，除了家門和窗房，什么都沒有。房門、涂料、石膏板、地板革、床、柜子、桌椅、電視、洗衣機、空調……若生跑完建材市場，又跑家具店電器店，小到一個螺絲釘都親自去買。108到148平方米不等房子，被分隔成7到8間不等的小間。一切準備妥當后，若生到網上發布消息招攬房客，以四五百到八九百不等的價格租出去。雖然小劉看起來像學生模樣，但已經是熟手，他“操盤”著中遠兩灣城的四套房子。“大房子價格每個月420月，小房間520元，交200元押金。登記學生證和身份證，隨時就可以住進來了。剩下的三套房子都是分成8間，一個月毛利2500元左右，扣除維修費、人工費，一套房一年能賺兩萬多。房屋做隔間的成本在15000元左右，差不多一年就能收回。”材料二：今年8月，消防部門在閘北區、浦東新區、閔行區、普陀區調查發現，1/3以上的小區存在群租現象。群租房主要分布在三個區域：市中心區新建小區、交通便捷的街道和中高檔

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小區，城郊結合部及農村地區。商鋪、飯店娛樂場所、工廠、工業園區周邊的“集體宿舍”區，前者是最近兩年群租熱潮的核心地帶。上海房價高，房租也高，中遠兩灣城使用面積80多平方米的裝修房，月租在4000塊左右。而外來打工者和剛參加工作的大學畢業生，很多人的月薪還不到2000塊錢，租半套房的能力都沒有。他們需要月租五六百的房子，所以才有群租房大量出現。“群租房的市場需求一直存在，為什么在2005、2006年群租成風，這與當年的房地產調控政策密不可分。”上海知名房地產律師杜躍平另有一番見解，“有待出租的房子猛增，這才是根本。”2004年10月開始，上海的房一天一漲，“拿以房子就能賺錢”的說法廣為流傳。2005年春節，有人排隊7天7夜買房。2005年春節一過，上海出臺系列法規調控房價：2005年3月19日，在政府所辦公共網絡交易平臺上掛牌出售的二手房要限價銷售，超出咨詢價格10%的房源信息將不予掛牌；2005年3月28日，上海銀行同業公會發布《關于進一步加強個人住房貸款管理的指引

材料三：“這是我的房間，月租600塊。”群租客段蕓指著一個五六平米大的房間說，她大學畢業剛兩年，正在做網絡銷售，月薪2000元左右。月租超過1000元的房子，她想都不敢想。“這個房間雖然小，但總算有了自己的私人空間。”另外，“同屋都是同齡女孩，大家處得很不錯，經常一起聊天解悶，挺好。” 北北是從外地來上海讀大學的女孩子，今年夏天畢業后留了下來，找住處是她跨出校門后的第一件事。正好大學好友在蘇州河邊澳門路盡頭的“圣儷澳門苑”租了房，房間很大，需要找人一起分攤，北北就答應和她一起住。等到真正搬進去后，北北才發現，原來自己不僅是和好友合租了一個23平方米的房間，而且和另外5撥人一起合租了這個140平方米的房子。不少朋友勸北北，還是不要租這樣的房子，人多事也多。但這個地方離單位正好有直達的公交車，房租也很便宜，每個月只要500元。每年夏天學生畢業時是所謂的租房高峰期，房子難找不說，價格還很高，北北的很多同齡人畢業后也都在群租，有做翻譯的，設計軟件的，還有在電視臺的。剛畢業的人更容易接受這樣的方式：和學校宿舍差不多，但也算有了自己的空間。小區樓盤2005年6月才交房，房間很新，雖然裝修很簡單，“住住還可以的”。房東為每個入住者都提供了整套簡易家具，床、認柜、電腦桌和凳子，還有免費的寬帶上網，典型的年輕白領生活模式。公用設備還有洗衣機，微波爐，熱水器和電冰箱，水電等費用按人數平攤。自己也可以安裝空調，多付一份電費罷了。整套大房子有兩個洗手間，沒有客廳，也沒有廚房，空間被分隔成了6個房間，有大有小。北北她們住的房間最大，是由客廳改過來的。$北北其實也很清楚，這樣的房子不可能常住，只是個過渡，畢竟誰都不愿意一直住在集體宿舍里。而且群租還得看運氣，要看和你一起住著的是誰。隔壁住著一對年輕戀人，時常大聲說笑，看電視時喜歡將聲音開得很大，群租房往往是由最便宜的木板分隔而成，根本阻擋不了這些噪音。經過北北和同屋幾次敲門抗議后，對方也收斂了很多。讓北北心煩的還有同租的一群正在化妝學校學習的女生們。她們租了兩個房間，原來說好住4個人，但經常有很多同學來玩，人來人往，最后也沒人知道究竟有多少人在這兒常住。他們在家時間比較長，每天開著門熱熱鬧鬧地聊天，做飯，偶爾還要喝酒，喝了酒就更加吵鬧，大聲說話，用力敲門，肯定要折騰到很晚。這樣的鄰居，誰都會害怕。群租，麻煩在房外。公用的東西很容易壞，北北遇到最恐怖的一次，洗手間“好像要被人拆了一樣的恐怖”，抽水馬桶堵住了，蓋也被卸下來了；地板很久沒人理，臟兮兮的，幾乎讓人不想踏進去；洗澡水也不熱了，下水的速度也變得很慢……不知道是誰干的，沒人理會，沒人負責，這讓北北特別不滿。兩個月后，北北終于下定決心要搬家了。時間太短，找了一圈房子，卻沒有合適的，北北最后還是搬進了另外一套群租房。還是在蘇州河邊，也是新樓盤，依然是140多平方米的空間分隔成6個房間，就連房間都是同一個。房租漲了200元，但這次北北一人獨享十五六個平方米的房間。同一屋檐下住都是誰，北北并不清楚。大家都是早出晚歸，一個多月了，北北還從來沒有和他們說過話，最多就是偶爾在走廊里點點頭而已。這一次的體驗要好得多，因為“洗手間一般都比較干凈，冰箱里也沒有人亂放東西”。兩次都是租同一個房子的房子，北北換房時并沒有遇到太多麻煩，房租補上差價，離開時找到下家就能拿回房東那邊的押金。找下家，太容易，剛在網上發出貼子，立刻有人上門看房。小區里群租的人越來越多，經常看到有人買來很多一樣的單人床，搬進很多的簡易衣柜和電腦桌，北北知道又有房子要被改成大宿舍了。北北稱呼租房給自己的人為“房東”，但她也知道這個人其實只是“二房東”。北北和他答合同的時候，看過他和真正業主之間的租賃協議。找房子的日子里，北北遇到了很多這樣的中間人：先租來毛坯房，簡單裝修，將房間分隔后再出租，賺中間的差價，每個月的凈收入超過2000元。北北沒有見過自己住的這兩間群租房真正的業主，也想過自己會不會被真正的業主趕出去，但轉念想到，很多人一起租的，有事情的話一定會有辦法的。除大學畢業生，外來打工者是群租客的另一支生力軍。材料四：毋庸置疑的是，“群租”現象造成了小區品質下降，留下了安全隱患，引起了其他業主的強列不滿。和某群租房相鄰的住戶李先生抱怨說，這套房屋的房客們平時在房內的通道上燒飯做菜，甚至有房客在陽臺上搭護建灶。此外，每個房客都想“獨立成房”，因此各自私拉電線，并胡亂鋪設線路。“分割房只是用簡易木板隔開，都是易燃品，房內又沒有滅火器材，而且因為租房多，房間內電線密集，一旦發生火災，不堪設想。”他還認為，“群租”現象帶來了較大的治安隱患。“群租”房內人員龐雜，素質參差不齊，男女合租，這些都較容易導致盜竊、搶劫等刑事案件的發生；不良“群租”現象也會影響小區安全管理，打擾相鄰住房正常居住生活。有住房反映，群租客隨意踩踏綠地，在小區內亂扔垃圾。深夜打麻將，害得左鄰右舍睡不好覺的事時有發生。2006年12月12日，一個群租房里煤氣泄漏，5個房客中毒被送醫院。2007年7月26日，電線短路，引燃一個群租房，造成6人死亡。……“我好心提意見，二房東反而糾集20多人來我家恐嚇。”近日，家住普陀區宗鑫公寓的業主徐先生難忍樓上空調滴水聲，上門進行協商，沒想到進門后，竟發現房間被分割后出租給10多人居住，“我至少看到了三四臺空調，但出水口都沒有放進落水管。”在與二房東楊某商量無果后，徐先生只得向物業投訴。哪知，當天晚上10點多，傳來急促的敲門聲，他 ……(材料內容略)$三、申論要求1、根據所給材料，用200字以內的篇幅，歸納上海普遍存在“群租”現象的原因。（本題25分） 要求：歸納全面、語言簡潔。2、通過對所給材料的分析和理解，用300字以內的篇幅，簡要提出規范房屋租租賃市場的措施。（本題35分） 要求：所提措施全面、可行，操作性強。3、：就給定資料所反映的主要問題，自選角度，自擬標題，撰寫一篇議論文章。（本題60分）要求：觀點鮮明，論證合理，條理清晰，語言流暢，字數1000一1200。

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