一、注意事項1.申論考試是對應考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題的能力、文字表達能力的測試。2.作答時限:150分鐘。其中閱讀資料參考時限30分鐘左右,作答參考時限120分鐘左右。3.仔細閱讀給定資料,按照后面提出的“申論要求”依次作答。二、閱讀資料材料一:2003年、2004年間,上海房價飆升。2005年房價滯漲,銀行利率不斷上升,租金難以償還貸款。2006年5月開始的新一輪調控,尤其是營業稅征收時限延至五年和重征個調稅,進一步使大部分投資房進入租賃市場。投資客單獨應對如此多的房客是一件費力的事情,二房東適時而生,低成本接手部分房源,通過制造大量“鳥籠”和薄利多銷獲得高于租賃市場的平均利潤,2006年開始大規模發展。若生是土生土長的上海人,2005年,他投資6萬元,租了套三室兩廳的房子,辦起一家日語網站。但勉強維持半年后,一個欄目都沒賣掉,最后只好關閉網站,把其中兩個房租出去,另外一間自己住。2006年3月的一天,一個房客建議若生,把客廳改造成房間出租,又可以多嫌一筆錢。“這個生意不錯。”當天下午,若生就把客廳的辦公桌搬出去,請工人把客廳分成3個房間。忙乎半個月后,3室2廳變成6室0廳,除自住1間,其余5間都出租。一個月下來,扣除給大房東的租金,還可凈賺1000多元錢。 “多租幾套出租,不就可以嫌更多。”若生興奮不已,立刻去中介公司找房源。問過幾家,得到的答復如出一轍:中遠兩灣城有大把空房。中遠兩灣城位于普陀區蘇州河畔,占地50公頃,是上海內環最大的高層住宅區。1999年動工建設,至今共開發了四期。前三期。購房者以自住為主,第四期,被溫州炒房團一掃而光。2006年4月2日,若生租下第一套房。第二套,第三套……到當年7月份,他在中遠兩灣城一共租下19套房。其中最后5套房,是一口氣租下的。“剛開始是1700塊一套,后來的是1800塊一套。等我租下后幾天,房租一下漲到2000塊,現在超碼得3000塊。”房子剛租來時都是毛壞房,除了家門和窗房,什么都沒有。房門、涂料、石膏板、地板革、床、柜子、桌椅、電視、洗衣機、空調……若生跑完建材市場,又跑家具店電器店,小到一個螺絲釘都親自去買。108到148平方米不等房子,被分隔成7到8間不等的小間。一切準備妥當后,若生到網上發布消息招攬房客,以四五百到八九百不等的價格租出去。雖然小劉看起來像學生模樣,但已經是熟手,他“操盤”著中遠兩灣城的四套房子。“大房子價格每個月420月,小房間520元,交200元押金。登記學生證和身份證,隨時就可以住進來了。剩下的三套房子都是分成8間,一個月毛利2500元左右,扣除維修費、人工費,一套房一年能賺兩萬多。房屋做隔間的成本在15000元左右,差不多一年就能收回。”材料二:今年8月,消防部門在閘北區、浦東新區、閔行區、普陀區調查發現,1/3以上的小區存在群租現象。群租房主要分布在三個區域:市中心區新建小區、交通便捷的街道和中高檔
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小區,城郊結合部及農村地區。商鋪、飯店娛樂場所、工廠、工業園區周邊的“集體宿舍”區,前者是最近兩年群租熱潮的核心地帶。上海房價高,房租也高,中遠兩灣城使用面積80多平方米的裝修房,月租在4000塊左右。而外來打工者和剛參加工作的大學畢業生,很多人的月薪還不到2000塊錢,租半套房的能力都沒有。他們需要月租五六百的房子,所以才有群租房大量出現。“群租房的市場需求一直存在,為什么在2005、2006年群租成風,這與當年的房地產調控政策密不可分。”上海知名房地產律師杜躍平另有一番見解,“有待出租的房子猛增,這才是根本。”2004年10月開始,上海的房一天一漲,“拿以房子就能賺錢”的說法廣為流傳。2005年春節,有人排隊7天7夜買房。2005年春節一過,上海出臺系列法規調控房價:2005年3月19日,在政府所辦公共網絡交易平臺上掛牌出售的二手房要限價銷售,超出咨詢價格10%的房源信息將不予掛牌;2005年3月28日,上海銀行同業公會發布《關于進一步加強個人住房貸款管理的指引
材料三:“這是我的房間,月租600塊。”群租客段蕓指著一個五六平米大的房間說,她大學畢業剛兩年,正在做網絡銷售,月薪2000元左右。月租超過1000元的房子,她想都不敢想。“這個房間雖然小,但總算有了自己的私人空間。”另外,“同屋都是同齡女孩,大家處得很不錯,經常一起聊天解悶,挺好。” 北北是從外地來上海讀大學的女孩子,今年夏天畢業后留了下來,找住處是她跨出校門后的第一件事。正好大學好友在蘇州河邊澳門路盡頭的“圣儷澳門苑”租了房,房間很大,需要找人一起分攤,北北就答應和她一起住。等到真正搬進去后,北北才發現,原來自己不僅是和好友合租了一個23平方米的房間,而且和另外5撥人一起合租了這個140平方米的房子。不少朋友勸北北,還是不要租這樣的房子,人多事也多。但這個地方離單位正好有直達的公交車,房租也很便宜,每個月只要500元。每年夏天學生畢業時是所謂的租房高峰期,房子難找不說,價格還很高,北北的很多同齡人畢業后也都在群租,有做翻譯的,設計軟件的,還有在電視臺的。剛畢業的人更容易接受這樣的方式:和學校宿舍差不多,但也算有了自己的空間。小區樓盤2005年6月才交房,房間很新,雖然裝修很簡單,“住住還可以的”。房東為每個入住者都提供了整套簡易家具,床、認柜、電腦桌和凳子,還有免費的寬帶上網,典型的年輕白領生活模式。公用設備還有洗衣機,微波爐,熱水器和電冰箱,水電等費用按人數平攤。自己也可以安裝空調,多付一份電費罷了。整套大房子有兩個洗手間,沒有客廳,也沒有廚房,空間被分隔成了6個房間,有大有小。北北她們住的房間最大,是由客廳改過來的。$北北其實也很清楚,這樣的房子不可能常住,只是個過渡,畢竟誰都不愿意一直住在集體宿舍里。而且群租還得看運氣,要看和你一起住著的是誰。隔壁住著一對年輕戀人,時常大聲說笑,看電視時喜歡將聲音開得很大,群租房往往是由最便宜的木板分隔而成,根本阻擋不了這些噪音。經過北北和同屋幾次敲門抗議后,對方也收斂了很多。讓北北心煩的還有同租的一群正在化妝學校學習的女生們。她們租了兩個房間,原來說好住4個人,但經常有很多同學來玩,人來人往,最后也沒人知道究竟有多少人在這兒常住。他們在家時間比較長,每天開著門熱熱鬧鬧地聊天,做飯,偶爾還要喝酒,喝了酒就更加吵鬧,大聲說話,用力敲門,肯定要折騰到很晚。這樣的鄰居,誰都會害怕。群租,麻煩在房外。公用的東西很容易壞,北北遇到最恐怖的一次,洗手間“好像要被人拆了一樣的恐怖”,抽水馬桶堵住了,蓋也被卸下來了;地板很久沒人理,臟兮兮的,幾乎讓人不想踏進去;洗澡水也不熱了,下水的速度也變得很慢……不知道是誰干的,沒人理會,沒人負責,這讓北北特別不滿。兩個月后,北北終于下定決心要搬家了。時間太短,找了一圈房子,卻沒有合適的,北北最后還是搬進了另外一套群租房。還是在蘇州河邊,也是新樓盤,依然是140多平方米的空間分隔成6個房間,就連房間都是同一個。房租漲了200元,但這次北北一人獨享十五六個平方米的房間。同一屋檐下住都是誰,北北并不清楚。大家都是早出晚歸,一個多月了,北北還從來沒有和他們說過話,最多就是偶爾在走廊里點點頭而已。這一次的體驗要好得多,因為“洗手間一般都比較干凈,冰箱里也沒有人亂放東西”。兩次都是租同一個房子的房子,北北換房時并沒有遇到太多麻煩,房租補上差價,離開時找到下家就能拿回房東那邊的押金。找下家,太容易,剛在網上發出貼子,立刻有人上門看房。小區里群租的人越來越多,經常看到有人買來很多一樣的單人床,搬進很多的簡易衣柜和電腦桌,北北知道又有房子要被改成大宿舍了。北北稱呼租房給自己的人為“房東”,但她也知道這個人其實只是“二房東”。北北和他答合同的時候,看過他和真正業主之間的租賃協議。找房子的日子里,北北遇到了很多這樣的中間人:先租來毛坯房,簡單裝修,將房間分隔后再出租,賺中間的差價,每個月的凈收入超過2000元。北北沒有見過自己住的這兩間群租房真正的業主,也想過自己會不會被真正的業主趕出去,但轉念想到,很多人一起租的,有事情的話一定會有辦法的。除大學畢業生,外來打工者是群租客的另一支生力軍。材料四:毋庸置疑的是,“群租”現象造成了小區品質下降,留下了安全隱患,引起了其他業主的強列不滿。和某群租房相鄰的住戶李先生抱怨說,這套房屋的房客們平時在房內的通道上燒飯做菜,甚至有房客在陽臺上搭護建灶。此外,每個房客都想“獨立成房”,因此各自私拉電線,并胡亂鋪設線路。“分割房只是用簡易木板隔開,都是易燃品,房內又沒有滅火器材,而且因為租房多,房間內電線密集,一旦發生火災,不堪設想。”他還認為,“群租”現象帶來了較大的治安隱患。“群租”房內人員龐雜,素質參差不齊,男女合租,這些都較容易導致盜竊、搶劫等刑事案件的發生;不良“群租”現象也會影響小區安全管理,打擾相鄰住房正常居住生活。有住房反映,群租客隨意踩踏綠地,在小區內亂扔垃圾。深夜打麻將,害得左鄰右舍睡不好覺的事時有發生。2006年12月12日,一個群租房里煤氣泄漏,5個房客中毒被送醫院。2007年7月26日,電線短路,引燃一個群租房,造成6人死亡。……“我好心提意見,二房東反而糾集20多人來我家恐嚇。”近日,家住普陀區宗鑫公寓的業主徐先生難忍樓上空調滴水聲,上門進行協商,沒想到進門后,竟發現房間被分割后出租給10多人居住,“我至少看到了三四臺空調,但出水口都沒有放進落水管。”在與二房東楊某商量無果后,徐先生只得向物業投訴。哪知,當天晚上10點多,傳來急促的敲門聲,他 ……(材料內容略)$三、申論要求1、根據所給材料,用200字以內的篇幅,歸納上海普遍存在“群租”現象的原因。(本題25分) 要求:歸納全面、語言簡潔。2、通過對所給材料的分析和理解,用300字以內的篇幅,簡要提出規范房屋租租賃市場的措施。(本題35分) 要求:所提措施全面、可行,操作性強。3、:就給定資料所反映的主要問題,自選角度,自擬標題,撰寫一篇議論文章。(本題60分)要求:觀點鮮明,論證合理,條理清晰,語言流暢,字數1000一1200。
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