第四章 房地產市場調查與分析

第六節 房地產市場分析與市場分析報告

1.房地產市場分析的概念與作用：

(一)房地產市場分析的概念

房地產市場分析是通過信息將房地產市場的參與者(開發商、投資者或購買者、政府主管機構等)與房地產市場聯系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。

(二)房地產市場分析的層次

房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為區域房地產市場分析、專業房地產市場分析、項目房地產市場分析三個層次。

(三)房地產市場分析的作用

房地產市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應該起到的作用也是有差別的。

1.開發商

市場分析在開發過程中，能幫助開發商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發后期幫助開發商尋找目標使用者或購買者，根據市場需求的變化調整產品。

2.投資者和金融機構

市場分析結果能否支持項目財務可行性的結論，是金融機構決定是否提供開發貸款的先決條件。商業銀行要求開發項目貸款評估報告中，必須包括市場分析的內容。

3.設計人員

4.營銷經理

5.地方政府

6.租戶和購房者

(四)市場區域的確定

房地產存在地區性，其供給和需求都是地區性的。

在市場分析報告中應該有描繪市場區域的部分，并有相應區域的地圖，顯示出與該目標物業臨近的公路或關鍵干線的位置、區域地名、道路及自然特征等。

1.影響市場區域形狀和大小的關鍵因素

2.物業類型和市場分析目的對確定市場區域的影響

2.房地產市場分析的內容：

(一)宏觀因素分析

房地產市場分析首先要就影響整個房地產市場的宏觀因素進行分析。投資者首先要考慮國家和地方的經濟特性，以確定區域整體經濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個過程中，要收集和分析的數據包括：國家和地方的國民生產總值及其增長速度、人均國內生產總值、人口規模與結構、居民收入、就業狀況、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、三資企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規模與利率水平)等。

(二)市場狀況分析

房地產市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行：

1.供給分

2.需求分析

3.競爭分析

4.市場占有率分析

(三)相關因素分析

當把握了總體背景情況后，投資者就可以針對某一具體開發投資類型和地點進行更為詳盡的分析。從房地產開發的角度來看，市場分析最終要落實到對某一具體的物業類型和開發項目所處地區的房地產市場狀況分析。應該注意的是，由于不同類型和規模的房地產開發項目所面對之市場范圍的差異，導致市場分析的方式和內容也有很大的差別。不同類型項目需要重點分析的內容包括：

1.住宅項目

2.寫字樓項目

3.商業購物中心項目

4.工業或倉儲項目

3.房地產市場分析報告：

房地產市場調查與分析工作的最終成果，是房地產市場分析報告。房地產市場分析報告應該結合市場分析的目的與用途，有針對性、有重點的撰寫。市場分析報告通常由以下幾部分內容組成。

(1)地區經濟分析。該部分主要研究地區經濟環境，通常分為兩個部分：一是地區經濟的基本趨勢分析;二是地區基礎產業和新興戰略產業的發展趨勢分析。

(2)區位分析。該部分是開發地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的最佳用途分析。

(3)市場概況分析。該部分是對地區房地產發展概況的分析，預測本地區房地產各類市場總的未來趨勢，并把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目。

(4)市場供求分析。市場供求分析需要進行兩個方面的分析，一是分析市場中各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口;二是將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供需缺口量(即未滿足的需求量)。

(5)項目競爭分析。該部分內容主要是將目標項目與其競爭項目進行對比分析，估計其市場占有率(市場份額)。

(6)營銷建議。該部分是在競爭分析的基礎上，通過SWOT分析，找出目標項目的競爭優勢，提出強化目標項目競爭優勢、弱化其劣勢的措施，進行項目規劃設計和產品功能定位。

(7)售價和租金預測。

(8)吸納量計劃預測。

(9)回報率預測。市場研究報告中也需要對目標項目的經濟特性進行簡要分析判斷。

(10)敏感性分析。該部分要測定關鍵參數的敏感性，確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定性。

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