第八章 成本法及其運用

第二節 房地產價格構成

土地取得成本：

土地取得成本也稱為土地費用，是指取得房地產開發用地的必要支出，包括土地開發補償費(如土地和房屋征收補償費、相關稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費等)、城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金和土地取得稅費等。

土地取得成本的具體構成因取得房地產開發用地的途徑不同而有所不同。目前取得房地產開發用地的途徑主要有3個：①通過市場購置取得;②通過征收集體土地取得;③通過征收國有土地上房屋取得。在實際估價中，應根據估價對象中的土地在估價時點取得的主要途徑，選取上述三個途徑之一來求取。

建設成本：

建設成本是指在取得的房地產開發用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等，主要包括下列幾項：

(1)勘察設計和前期工程費，如市場調研、可行性研究、項目策劃、工程勘察、環境影響評價、交通影響評價、規劃及建筑設計、建設工程招標，以及施工通水、通電、通路、場地平整和臨時用房等房地產開發項目前期工作的必要支出。要注意場地平整費等費用與前述土地取得成本的銜接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運和場地平整的費用或者取得的房地產開發用地是“七通一平”等狀況的熟地，則在此就只有部分或者沒有場地平整費等費用。

(2)建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等費用。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎設施建設費、公共配套設施建設費重復。

(3)基礎設施建設費，包括城市規劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等設施的建設費用。如果取得的房地產開發用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或者沒有基礎設施建設費。

(4)公共配套設施建設費，包括城市規劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫療衛生(如醫院)、文化體育(如文化活動中心)、社區服務(如居委會)、市政公用(如公共廁所)等非營業性設施的建設費用。

(5)其他工程費，包括工程監理費、竣工驗收費等。

(6)開發期間稅費，包括有關稅收和地方政府或其有關部門收取的費用，如綠化建設費、人防工程費等。

有時需要將上述建設成本劃分為土地開發成本和建筑物建設成本。在這種情況下，一般可將基礎設施建設費歸入土地開發成本;公共配套設施建設費視土地市場成熟度、房地產開發用地大小等情況，歸入土地開發成本或建筑物建設成本中，或者在兩者之間進行合理分配;其他費用一般歸入建筑物建設成本中。

管理費用：

管理費用是指房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動的必要支出i包括房地產開發企業的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與建設成本之和的一定比例，如4%。因此，管理費用通常按照土地取得成本與建設成本之和的一定比例來測算。

銷售費用：

銷售費用也稱為銷售成本，是指預售或銷售開發完成后的房地產的必要支出，包括廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設費、樣板房或樣板間建設費、銷售人員費用或者銷售代理費等。為便于投資利息的測算，銷售費用應區分為銷售之前發生的費用和與銷售同時發生的費用。廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設費、樣板房或樣板間建設費一般是在銷售之前發生的，銷售代理費一般是與銷售同時發生的。銷售費用通常按照開發完成后的房地產價值的一定比例來測算，如為開發完成后的房地產價值的3%。

投資利息：

一)投資利息的含義

投資利息與財務費用不完全相同，是指在房地產開發完成或者實現銷售之前發生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續費。

(二)投資利息的計算

計算投資利息需要把握下列5個方面：

1.應計息項目

應計息項目包括土地取得成本、建設成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。

2.計息周期

計息周期是指計算利息的單位時間。它可以是年、半年、季、月等，通常為年。

3.計息期

計息期也稱為計息周期數。為確定每項費用的計息期，首先要估算整個房地產開發項目的建設期。

4.計息方式

計息方式有單利和復利兩種。單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產生的利息不計算利息。在單利計息下，每期的利息是個常數。

5.利率

利率是用百分比表示的單位時間內增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實際利率等。投資利息計算中一般采用估價時點的房地產開發貸款的平均利率。

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